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贈与税で得をするには

住宅資金の贈与はお得

最も有利な頭金の贈与方法



今が、マンションの頭金を贈与するチャンスです

あなたは、いつごろ、最初の自宅を買いましたか?
子供が生まれた30年ぐらい前の話ではないでしょうか。

あなたの息子さんも結婚して、子供(あなたにとっては、孫)が生まれると、マンションや一戸建てを買おうかなと思い始めるはずです。
特に、その子供(孫)が小学校に入学する前には買っておかないと、転校することになってしまいます。家族の皆が、安心して、長く住める場所を探したいと思い始めます。

だんだん、毎週末、息子さんと嫁の会話は、家のことばかりになっていきます。
新聞に新築マンションのチラシが入っていると、じっと読んでしまったり、近くにモデルルームが作られると、気になって、間取りや販売金額を確認したりします。

それが、何ヶ月間か続くと、会社からの通勤圏内、実家からの距離、教育熱心な学校の近くなどの希望条件が決まり、不動産を買う気持ちが固まります。
嫁からも、「あなたが、病気になってからでは困るわ」と、家を買うことを、あと押しします。
今の住宅ローンには、7大疾病保障付の団体信用生命保険が付いているので、息子(夫)さんが病気になって働けなくなれば、借金を免除してくれます。

それで、真剣にマンションや一戸建ての情報をかき集めて、いくつかのモデルハウスの見学会に、嫁と子供と一緒に参加するようになります。
すると、いいなぁと思うマンションは駅から近くて、広さも十分あり、内装も見栄えがよく、共用施設も充実していて・・・・・・でも、販売価格は6000万円にもなります。

自分たちが欲しいマンションは、他の人にも人気があり、値引きは難しいでしょう。
さらに、営業マンと話をすると、6000万円だけではなく、最初の修繕積立金、銀行のローン手数料、登記費用、火災保険料、税金、カーテンや家具などで、合計500万円ぐらいは、追加で用意した方がよいと教えられます。

ほとんどの人が一生に1回、または2回ぐらいしかマンションを買いません。
そのため、追加の費用がかかることを知らなくても、当たり前です。
マンションのチラシやインターネットの広告にも、「諸費用がかかりますよ」と書いてくれてはいますが、読めないぐらいの小さな字で、ハッキリとした金額も分かりません。
結局、頭金としての1000万円と、諸費用の500万円を合計した1500万円の貯金が必要であることが分かります。

1500万円の貯金って、子供が小学生ぐらいの世代にとっては、高いハードルです。
だって今の日本では、働いている2人以上の世帯の平均の貯蓄額が1200万円、40歳未満の世帯では、平均の貯蓄額は500万円しかありません。
1500万円という貯金は、なくて当たり前なのです。

子供の入学時期も迫り、やっぱり、親である、あなたに、息子さんは、お金の相談することになるでしょう。
きっかけは何であれ、家族でお金の話をすることは悪いどころか、良いことです。
息子さんが社会人になって、家を出て行くと、めっきり会話がなくなります。
あなたは、息子さんが、会社で、どのくらいのポストにつき、いくらの給料をもらっているのかも知らないはずです。それでも、親の助けがなくては、マンションが買える給料水準でないことが、ほとんどでしょう。
今回の話は、「子供(孫)のためにも、住宅を買いたい」という目的があり、無駄づかいをするわけではないですし、これをきっかけにして、あなたの老後や相続についても話し合いをすべきです。

最初は、息子さんから「お金を貸して欲しい」と頼んでくるかもしれません。
ただ、政府は、住宅を買うためのお金の贈与ならば、一定額まで税金を支払わなくてもよいという特例を作っています。
だから、マンションを買う頭金は、あなたから、贈与してしまいましょう。
世間的には、住宅を買うときに、親から援助してもらう平均の贈与の金額は、779万円です。
あなたが息子さんに800万円を、嫁のお父さんが、嫁に700万円を贈与をすれば、2人で1,500万円になります。

不動産を買うと、登記情報が税務署に回って、「お尋ね」のハガキが来ます。
これに、マンションを買ったお金は、どうやって貯めたのかを記入して返送します。
あなたの息子さんが、毎年、いくらの給料をもらっているのか、買ったマンションの価格がどのくらいなのか、税務署は知っています。
そのときまでには、息子にお金を貸したのか、贈与したのか、ハッキリさせておかなければいけません。
ただ、貸した場合には返済してもらう必要がありますし、贈与にした場合、多額の税金がかかったら嫌ですよね。
それを証明するのは、貸したのであれば、金銭消費貸借契約書を、贈与したのであれば、贈与契約書を作ることになります。
お尋ねが来る時期にもよりますが、贈与税の申告を行っていないのに、あとで、贈与だったと主張するのは無理があるので、原則は、あなたが、息子さんの通帳にお金を振り込んだときに、どちらを選択するか、決めなくてはいけません。

ただ、親子でお金の貸し借りを行った場合、返済期間や金利の条件は、銀行の住宅ローンよりも易しく設定するとはいえ、返済する必要があるため、子供の家計は、それなりに、苦しくなります。
それよりも、親のお金を子供に贈与して、その世代がマンションを買うことは、日本の経済にとってよいことだと、政府は考えているのです。
公共工事を減らされた建設会社も、人口が減って困っている住宅メーカーも、貸倒れのリスクが小さい住宅ローンを貸したい銀行も、みんな、賛成です。

そのため、現在の贈与の特例では、

(1)平成27年度は、特別に自宅を買うお金の贈与として、最大1,500万円が非課税
(2)消費税が10%になる半年前の平成28年10月からは、最大3,000万円が非課税

という、大盤振る舞いになっています。

この最大とは、省エネ・耐震対応住宅を買った場合のことで、それ以外の一般住宅を買うときには、(1)が1,000万円の贈与まで、(2)が2500万円の贈与まで、非課税となります。
マンションのことばかり話しましたが、一戸建てでも同じですし、新築を建てるために買う土地の資金のために贈与しても、この特例は使えます。
しかも、これは、夫婦で同時に使えるので、息子さんには、あなたから贈与して、その嫁は自分の親から贈与してもらえば、平成28年には、最大で6,000万円まで無税で、贈与できることになります。
住宅の名義は、共有持分にすればよいだけです。
この金額ならば、頭金どころか、贈与されたお金だけで、銀行からの住宅ローンを組まずに、買えてしまいそうです。

なお、平成27年以降、非課税で贈与できる金額は、下記のように推移していきます。
(実際には、平成31年6月まで、すでに非課税となる贈与の金額が決まっている)

贈与年

平成27年

平成28年9月

平成28年10月~

省エネ・耐震対応住宅

1,500万円

1,200万円

3,000万円

一般住宅

1,000万円

700万円

2,500万円

この表を見ると、「消費税が上がったあとの方が、より多くのお金を贈与できるので、得なのかな?」と思うかもしれません。
ただ、消費税が上がると、材料費などの建築コストも上がり、戸建てやマンションの本体価格も上がってしまうと予想されるので、やはり、早く贈与した方が得だと考えるべきです。
それでも、わたしは急いで住宅を買うことを勧めているわけではありません。
一生の買い物ですから、慎重に選ぶべきです。
もちろん、買うと決断したならば、そのあとの手続きは急げばよいのです。
自分が買いたいと希望する土地やマンションは、条件がよいので、他の人も同じように感じます。
そのため、競争で取り合いになることも多く、事前に、あなたが息子さんに贈与できる金額、嫁が贈与してもらえる金額をもとに、買える範囲の金額を話し合っておくことが必要でしょう。

さらに、この特例は、贈与税がゼロとなる110万円の基礎控除額も一緒に贈与することができますし、それを止めて、相続時精算課税制度と一緒に使うこともできます。
相続時精算課税制度であれば、上記の非課税となる贈与の金額にプラスして、2,500万円まで、追加で贈与しても無税となります。
もし、夫婦が、それぞれの親から、3,000万円+2,500万円=5,500万円を贈与されたとすれば、1億1,000万円までの住宅が両親のお金で買えることになるのです。

ただ、現在の住宅ローンの金利は安いので、相続時精算課税制度は選択せずに、110万円の贈与と併用すればよいのではないでしょうか。

というのも、一度でも、息子さんが相続時精算課税制度を使ってしまうと、そのあとの年から、110万円までの贈与がゼロになったり、安い贈与税の税率を使うことができなくなってしまいます。
つまり、あなたが、これほど多額のお金を息子さんに贈与できるとすれば、相続税がかかるはずです。
それなのに、贈与を使った相続税の節税対策ができなくなってしまうと、結果的に、息子さんたちは損をするでしょう。

なお、相続が起こる3年以内に、この特例で贈与された場合でも、相続税の対象にはなりません。
そして、両親だけではなく、祖父母や曾祖父母からの贈与でも非課税になります。

最後に、あなたが息子さんに贈与した頭金に対する贈与税がゼロになっても、その特例についての書類を税務署に提出しなければいけません。
その書類を出さないと、突然、税務署から電話がかかってきて、息子さんが贈与税を支払うことになってしまいます。

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