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2010.10.15

住宅を買うときの特例-贈与について

 住宅を買うときには、親や祖父母からお金を贈与してもらうことが多くなりました。

 サラリーマンの年収が上がっていないどころか、下がっているため、自分が欲しいマンションや一戸建てを買うときに、住宅ローンの審査に通らないことが多いからです。

 

 例えば、都内で5,000万円のマンションを買おうと思ったら、年収にもよりますが、だいたい、銀行の担当者から、

 

「最低でも、物件の価格の20%の1,000万円を頭金として、ご用意ください」

 

 と言われます。

 しかも、1,000万円はマンションの頭金であり、それ以外に、火災保険料、マンションを登記するときの税金と手数料、家具やカーテン代、引越し費用なども、別途用意しなければいけません。

 

 マンションの設備をオプションでグレードアップしたくなるかもしれません。

 実際には、1,000万円の頭金と余裕資金500万円で、1,500万円の貯金が必要です。

 

でも、年収が下がっている中で、そんなに貯金がある人は多くないでしょう。

 

 そこで、親に相談して、お金を贈与してもらうことになります。

 ここで、1年間に110万円を超えて贈与されると、贈与税がかかるということは知っていると思います。

 

 間違っていません。

 ただし、住宅を買うときに父母、または祖父母からお金を贈与してもらうことに対しては、特例があります。

 この特例が複雑なので、理解しにくくなっています。

 そこで、結論だけ言います。

 贈与される人の年齢が、その贈与された年の1月1日時点で20歳以上であり、

 所得が2,000万円以下であることを条件に、

 

 平成22年は、1,610万円までは、贈与されても無税

 平成23年は、1,110万円までは、贈与されても無税

 

かつ、相続時精算課税制度という特例を併用する場合には、

 

平成22年は、4,000万円までは、贈与されても無税

平成23年は、3,500万円までは、贈与されても無税

 

となります。 

 ここでは、相続時精算課税制度の解説まですると長くなるので、省きます。

 

 また、平成22年と平成23年にまたがって贈与する場合には、平成22年の枠まで使えます。

 さらに、贈与された翌年3月15日までに住宅を新築等して、同日までに住むか、または同日以後その年12月31日までに遅滞なく住む見込みであるが必要です。

  ただ、絶対に覚えておくべきことが、3つあります。

 

① 誰からの贈与なのか

自分の父母、または祖父母からの贈与の特例になります。

 そのため、夫の父母、または祖父母からの贈与には使えません。

 また、贈与する人、つまり、お金をあげる人の年齢制限はありません。

 特に、相続時精算課税制度を使った場合にも、年齢制限の適用はないのです。

 

② 申告は必要か

贈与税がかからない場合でも、110万円を超えてお金を贈与された人は、必ず、3月15日までに申告をしてください。

資料をもって、税務署に行けば、書き方を教えてくれます。

1日でも遅れると大変なことになるので、期限は絶対に守ってください。

 

③ 使い道は限られているか

 住宅を買うための特例なので、土地を買うお金の贈与には認められません。

 ただし、マンションの敷地や建売など、家屋と一緒に買う場合には使えます。

 注意することは、先に住宅をローンで建物と土地を買い、贈与されたお金で、ローンの一部を返済することは認められません。

 

 以上の3つのことを忘れたり、間違えたりすると、あとで、多額の贈与税がかかってしまいます。

   税務署に言い訳は通用しませんので、細心の注意を払ってください。

 

 それでも、何千万円というお金を親から子供に贈与したとしても、税金がゼロというのは魅力的です。

 自分が年をとり、子供が大きくなってから、やっと家を買うのではなく、将来の相続でもらう予定のお金であれば、親と話し合い、先に使ってもいいのではないでしょうか。

 それで、生活が安定すれば、あなたの仕事もうまく行き、子供の教育にもよい影響を与えることになるのです。

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