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2010.11.04

住宅を買うときの特例-住宅ローン減税について

  住宅ローン減税という制度は、ずっと昔からあります。

 簡単に言えば、会社はお金を借りると支払う利息が経費になります。

 その経費を差し引いても利益が残れば、法人税がかかります。

 個人事業主でも同じです。

 銀行からの借入金の利息は経費になります。

 それを差し引いて残った利益に、所得税がかかるのです。

 

 一方、住宅を買うために、お金を借りて、その利息を支払ったとしても、それは経費になりません。

 サラリーマンだけではなく、個人事業主であっても、住宅ローンの利息を経費にすることはできません。

ということは、給料でもらったお金から、社会保険料、所得税、住民税を支払い、残ったお金で住宅ローンを返済していくしかありません。

 

例えば、年収800万円のサラリーマンが、6,000万円のマンションを買ったとします。

このとき、頭金はゼロ円で、全額を銀行から金利2%で借りたとします。

では、この人は、何年間で返済することができるでしょうか。

 

まずは、妻と子供1人として、給料の手取りを計算すると、社会保険料が70万円、所得税が45万円、住民税が45万円となり、640万円です。

(扶養家族の数、加入している社会保険の団体、住んでいる地域で金額は変わってきます)

 毎月の生活費、養育費、固定資産税などで25万円程度は使うとします。

 結果、年間300万円が生活費で、残りは340万円となります。

 それ以外にも、1年に1度ぐらいは旅行に行くでしょうし、趣味にもお金がかかります。

 1年間で50万円は使ったとして、結果的に、銀行に返済できる資金は290万円ぐらいでしょう。

 この290万円全額を返済にあてたとして、30年間でやっと完済できることになります。ただ、これでは、30年後には貯金がゼロ円で、かつマンションも大規模修繕な時期になります。

 

 そもそも、銀行に支払った金利が経費にならないので、税金を差し引いた手取りで返済するから、苦しくなるのです。

 そこで、政府は、住宅ローン減税という制度を作りました。

一定の要件を満たせば、一定の金額を所得税から控除してくれるのです。

 もちろん、人それぞれによって、銀行に対する金利の条件は違うので、支払った利息から計算するのではなく、単純に、

 

 借入金の年末残高(上限あり)×1%

 

 としました。

 残高の上限金額とは、平成22年度は5000万円とされています。

 これは、今後は、その年によって上限金額が段階的に変わりますし、一般住宅と認定優良住宅でも上限金額が違ってきます。

 

 ここで、重要なことは、住宅ローン減税とは、所得の控除ではなく、所得税の控除だということなのです。

 毎年、生命保険会社から、生命保険料控除証明書という書類が送られてくるはずです。

 1年間で支払った生命保険料があれば、最大で10万円までを所得から控除して税金を計算してくれる制度です。

 個人の所得税の実効税率は、0%から50%まで段階的です。

 先ほどの年収800万円の人で、税金は90万円なので、11.25%が実効税率になります。

 この人の所得から10万円を控除しても、減税の金額は11,250円です。

 年収800万円の人で、この税率なので、所得の控除は効果が薄いと言えます。

 もし、この10万円が所得税の控除ならば、10万円がそのまま減税の金額となります。

 これだけ、所得の控除なのか、所得税の控除なのかで大きく違ってくるのです。

 

 実は、住宅ローン減税は、所得税の控除の制度になります。

 だからこそ、効果も大きく、忘れずに、確定申告して減税してもらうべきです。

 ただ、住宅ローン減税を使うための要件を満たすことは、難しくありません。

 

① 新築または一定の増改築の借入金であること

② 買った家に6ヶ月以内に住み、原則として、年末まで住み続けること

③ 合計所得金額が3000万円以下であること

④ 銀行への返済期間が10年以上であること

⑤ 住んだ年及びその前後2年間で、譲渡所得の特例を受けていないこと

⑥ 同一生計の親族等から買ったものではないこと

 

 そもそも、住まない家を買うのに住宅ローンの審査は通りませんし、10年以内の返済期間に設定することもないでしょう。

 1年間の所得が3000万円を超えることも、親族等から家を買うことも、あまり考えられません。

 つまり、普通に銀行に住宅ローンを申し込んで、マンションや一戸建てを買えば、住宅ローン減税は使えます。

 

 例えば、先ほどの事例で言えば、6000万円の住宅ローンを組みました。

 その年の12月末で、残高が5000万円になるはずはないので、全額を使うことができます。

 

 5000万円 × 1% = 50万円

 

 これが減税される金額となります。

 所得税が45万円なので、5万円がはみ出てしまいます。

 このような場合には、残りを住民税から差し引けるので、住民税が40万円に減額されます。

 結果的に、90万円の税金が、40万円だけとなりました。

 

 なお、1年目だけは確定申告が必要となります。

 2年目以降は、銀行から送られてくる証明書を提出すれば、年末調整だけで手続きは終わりになります。

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