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2011.11.17

農地は、生前に後継者に贈与しておかないと、もめる

農地を潰して、マンションを建てたり、一戸建てを建てることは、日本の農業生産力を落とすことになり、原則、事前の許可が必要となります。それを定めた法律が、農地法です。

 そして、農地に高い相続税がかかると、農業を続けていけないことにもなるため、評価額が低くなっているだけではなく、後継者が農家を継ぐのであれば、相続税は猶予されるという特例があるのです。

 これは、贈与税でも同じで、農業の後継者に贈与するならば、税金が猶予されます。

 ただ、あなたが注意すべきは、相続税でも、贈与税でも、猶予されただけなので、後継者が農業を止めてしまうと、一気に税金がかかることです。

 

 これだけ聞くと、そもそも、農地の評価が低いならば、相続税の心配もなく、後継者への贈与も必要ないと思うかもしれません。

 ところが、市街地農地になると、話は違ってきます。

 

行政として、市街化を推進させていくという政策があるため、市街地農地は潰しても、農業委員会に届出ればよく、事前の許可は必要ありません。つまり、マンションを建てたり、一戸建てを建てることが、比較的自由にできるのです。自分で建てなくても、農地を転用するデベロッパーなどの会社に売却する場合でも、届出だけでよいのです。

だからと言って、私は、市街地で農業を続けている人たちに、廃業して、マンションを建てることを推薦しているわけではありません。

ただ、市街地農地は、相続税を計算するときには、宅地比準方式という評価によるため、比較的、高い評価額になってしまいます。(倍率方式という方法になることもありますが、それでも、市街地農地の倍率は高く、結果的に、評価額は低くありません)

そのとき、相続税が支払えないので、農業を廃業するというのでは、日本の農業生産力を落とす結果になってしまいます。

そこで、相続人が後継者として、農業を続けるならば、納税猶予という制度を使えるようにしました。

 ということで、一昔前ならば、長男が後継者となり、父親の農家を手伝い、そのまま継げば、遺産分割協議も争うことなく終わったのですが、現在は状況が違ってきています。

 

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  両親と子供が2人という家族構成が、今は一般的です。

このとき、長男が農家を継ぐため、先祖代々から引き継いできた市街地農地を、すべて相続したいと主張しても、会社員である次男が納得しないのです。

 市街地農地は、宅地として売却すれば、莫大な財産になります。

 しかも、先ほども言いましたが、農業委員会への届出だけでよく、難しい手続きは必要ありません。そこで、次男が、高い相続税を支払ったとしても、自分の法定相続分にあたる農地を分割して欲しいと主張するのです。もちろん、相続したあと、会社員である次男は、農業を行わないので、農地は売却してしまいますし、そうしなければ、相続税も支払えないでしょう。

 次男は、自分の分だけ売却してもらい、相続税も自分で支払うのだからいいのでは?と主張するのですが、相続税とは累進課税制度なのです。次男の相続する財産の金額が高くなることで、全員の税率が上がってしまうことを知らないのです。

 それに、長男も農業だけでは、収入が足りないことも多く、兼業農家なのに、これ以上、農地が減れば、農家を続けることができなくなるかもしれません。

 

ということで、長男も自己主張を始めると、遺産分割協議でもめてしまうことになります。

もし、遺産分割協議がまとまらず、農地を分割できないと、相続税の納税猶予は使えません。

 このような事態にならないように、父親は遺言書を作成しておくか、それとも、生前に農地を贈与して、長男が後継者として、次男にも認めさせることが大事なのです。

 

 なお、農地を贈与して、納税猶予を選択するときには、注意点が3つあります。

① 市街地農地でも、許可が必要

 市街地農地を、他の目的に転用するとき、転用のために売却するときには、農業委員会への届出でよいことは、前述しました。一方、農地として使うために売却する、農地を贈与するなど、農地を取得した人が、農地として使う場合には、農業委員会の許可が必要となるのです。

 許可を得ないで行った売買、または贈与は、無効となります。

 あとで、他の親族から指摘されないように、正式な手続きは踏んでください。

 なお、農地を相続する場合には、許可ではなく、遅滞なく、農業委員会へ届出ればよいことになっています。それと混同しないでください。

 

② みなし相続財産になる

 贈与税でも、市街地農地は、相続税の計算と同じ評価方法となるため、高い贈与税を支払うよりも、納税猶予を選択する方が、多くなるはずです。

 このとき、納税猶予を受けるための要件は、下記になります。

 

(1)   父親が、贈与する日まで、3年以上農業を営んでいた個人であること

 

(2)   農地であれば、全部を一括して贈与すること

 

(3)   贈与される子供が、18歳以上の推定相続人で、3年以上農業に従事し、これからも農業を続けること

 

上記の要件は、それほど厳しいものではなく、農家である父親が、後継者である長男に、一括して農地を贈与すれば、クリアできる範囲です。

 また、父親の相続が発生したときに、猶予されていた贈与税は消滅し、農地は相続財産とみなされて、相続税の計算をし直します。

 このとき、相続税の納税猶予を選択することもできます。

 なお、贈与税の納税猶予は、相続が発生した段階で、消滅します。つまり、贈与税を支払う義務はなくなるのです。

 贈与税で納税猶予を選択していたとしても、相続税で、納税猶予を選択しないことも可能です。つまり、贈与税の納税猶予と相続税の納税猶予はリンクしていません。

 あまり考えられませんが、贈与税で納税猶予を選択していない農地の相続税に対して、納税猶予を選択することもできます。

 

③ 担保、または保証人が必要

 贈与税及び相続税の納税猶予を使うためには、本来支払うべき贈与税及び相続税の本税と、納税猶予が取り消された場合にかかる利子税の合計額にあたる、「国債や地方債、または、土地や建物などの不動産など」を担保として、提供しなければいけません。

 税務署長が確実と認める人に、保証人になってもらうという方法もあります。

 とにかく、担保等を提供しなければ、贈与税の納税猶予は使えないのです。

 

 

  以上のような注意点があったとしても、農地は、後継者に移転していけば、贈与税も相続税も支払わずに、猶予することができます。

 そのためには、大前提として、遺産分割協議でもめないように、農地を相続する人を決めておくこと、まはた、農地を贈与してしまうこと、それが、、あなたが生前に行っておくべきことです。

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