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2012.02.13

妻への贈与は、婚姻期間20年を過ぎたら、すぐにやっておいた方が得

先祖代々から所有している自宅を売却すると、利益が発生します。

平成のバブル景気のときよりも価格が下がったとは言え、昭和の時代から比べれば、物価が上昇しているので、昔からの財産であれば、どうしても利益が発生するはずです。

自宅の場合、3000万円は特別控除することができます。

さらに、下記の軽減税率が使えます。(これは、3000万円を控除した後の利益で判定します)

 

6000万円以下の利益 →14%(所得税10%+住民税4%)

6000万円を超える利益→20%(所得税15%+住民税5%)

 

例えば、あなたが、1億円の自宅を売却したとします。

建物は古く、ほとんどゼロ円として、すべて土地の価値だと仮定します。

また、不動産の仲介手数料や印紙代、場合によっては、測量代や建物の取壊し代もかかるかもしれませんが、ここでは、無視しましょう。

何の所得税の特例も使わないと、

 

( 1億円 - 1億円 × 5% ) × 20% = 1900万円

計算されます。

買ったときの金額が分からないと、売却金額の5%が取得費とみなされてしまいます。

ここで、3000万円の特別控除と軽減税率を使うと、

 

1億円-1億円×5%-3000万円=6500万円の利益

6000万円 × 14% = 840万円

500万円 × 20% = 100万円

ということで、所得税は、合計で940万円になります。

先ほどの税金と比べると、960万円も所得税が減りました。

やはり、自宅を売却すると、新しい自宅を買換える人も多かったり、住宅ローンが残っている人もいるので、そこは、税法も特例を用意してくれているのです。

 

では、この特例をもっと上手く使う方法はないのでしょうか?

実は、自宅を自分だけではなく、妻と共有にしていると、それぞれで、上記の特例を使うことができるのです。

例えば、先ほどの1億円の自宅のうち、3000万円分を妻、残りの7000万円をあなたが所有していたとします。

所有の方法は、土地だけでも、建物だけでも、生計一ならば、何でも構いません。夫婦ならば、基本的に一緒に暮らしているのが、普通ですよね。

この場合、上記の所得税はどうなるのでしょうか?

 

妻としても、3000万円控除を使えるので、所得税はゼロ円です。

あなたの所得税は、

 

7000万円7000万円×5%3000万円3650万円の利益

3650万円 × 14% =511万円

なります。

先ほどと比べて、さらに429万円もの所得税が減りました。

それならば、3000万円分は、妻の名義にしておくべきです。

 

先祖代々の土地なのに、妻の名義など入らないのでは?と思わないでください。

贈与すればよいのです。

これは、直前に贈与しても問題ありません。

つまり、今日、贈与して、明日、自宅を売却しても、3000万円の特別控除が使えます。

この3000万円の特別控除には、所有していた期間や居住していた期間の要件はないので、単純に、売却する前に、名義を入れても何の問題もありません。

 

ここで、こんなよい制度があるのか?とすぐに飛びついてはいけません。

妻に、3000万円分の土地または家を贈与するときの贈与税はどうなるのでしょうか?

不動産の時価が3000万円とすれば、路線価や固定資産税評価額では2000万円ぐらいでしょう。

2000万円を単純に、妻に贈与すると、775万円もの贈与税がかるのです。

これでは、納める贈与税が、軽減される所得税よりも高くなるので、意味がありません。

 

そもそも、時価で3000万円、相続税評価額で2000万円と仮定したのは、ちょうど、婚姻期間が20年以上の妻には、2000万円までの自宅の贈与は、贈与税がゼロ円になるという特例があるからです。

これを使って、妻に2000万円分を贈与して、次の日に売却すれば・・・となるのです。

 

本当に、これで問題は起こらないのでしょうか?

配偶者への贈与の特例の要件を再度、確認してみましょう。 

① 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に、贈与が行われたこと

② 配偶者から贈与された財産が、自宅であること又は自宅を買うためのお金であること

③ 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した自宅に、配偶者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

④ 同じ配偶者からは、この贈与の特例は、一生に一度しか使えないこと

 どうですか?

上記の要件のうち、①、②、④は問題ないのですが、売却する目的で贈与していると、③は、満たさないですよね。

つまり、贈与して、翌日に売却したのでは、配偶者への贈与の特例が認められないということなのです。

 

それでは、10年前に配偶者への贈与の特例を使い、2000万円(時価で3000万円)分に名義を入れて、そのまま、家族で住み続け、たまたま、今年、売却するという場合は、どうでしょうか?

これならば、配偶者への贈与の特例も、自宅を売却したときの所得税の特例も認めらます。

だからこそ、20年の婚姻期間が過ぎたら、妻には、自宅を2000万円分、贈与しておきましょう。これから、まだ住み続けるつもりだからこそ、贈与すべきなのです。

どうせ、配偶者への贈与の特例を使えば、贈与税はゼロ円なのですから、やっておくべきでしょう。(登録免許税や不動産取得税はかかります)

今は、日本もデフレですが、将来は、インフレになるかもしれません。

先祖代々から引き継いだ自宅だけではなく、数年前に購入した自宅であっても、これから、10年後、20年後は、インフレになって価格が上がるかもしれません。

そうなってから、自宅を売却すれば、所得税がかかりますし、直前に妻に贈与しても、贈与税はかかってしまうのです。

今のうちから、妻に贈与しておくことをお勧めします。

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