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2012.12.21

娘婿名義の自宅を、娘の父親のお金で増改築しても、税金をゼロにする方法

最近、古い家を綺麗に増改築して、新築のようにする人も増えました。

Before Afterのように、TV番組にもなっていて、ブームなのかもしれません。

このとき、建物は自分名義であっても、増改築のお金は、親族から援助を受けることもあるはずです。

Before AfterのTV番組でも、建て替えとほぼ同レベルの増改築が行われていて、かなり高そうだけど、誰の負担なんだと思うことありませんか?

父親が住んでいる建物を、子供のお金で増改築することもありますし、子供が住んでいる建物を、父親のお金で増改築することもあるでしょう。

相続税の対策だけを考えると、父親のお金を使った方が得にはなります。

しかし、これを無制限に許せば、相続税の節税対策が簡単にできてしまいます。

だから、父親のお金を使って、子供の自宅を増改築すると、もちろん、子供に贈与税がかかることになります。



「いやー、そもそも増改築したことを、税務署が分かるのか?」

と思う人もいるかもしれません。

ところが、増改築は登記事項になるため、法務局に届け出ると、その情報が税務署に回るようになっています。

それなのに、翌年に子供から贈与税の申告書が出てこなければ、税務署は指摘してくるはずです。



じゃ、増改築の登記はやらないという人もいるかもしれません。

そしたら、税務署は気づかないんじゃないかと・・・

でも増改築すると、固定資産税の評価が上がることになっています。

だから、固定資産税をかける市区町村が見張っているんです。

お正月に、空がパタパタとうるさいなと思うことってありませんか?

これは、固定資産税の調査のために、空撮しているんです。

固定資産税は1月1日時点で、存在している建物にかかります。

土地は、ずっと存在しますが、建物は新築、増改築、解体もします。

1年前の写真と比べて、明らかに家の形が変わっていたら、

「この家は増改築したな」と、彼らは見抜くのです。



ただ、増改築のお金を親に出してもらっても、一定の金額までは贈与税がかからない特例はあります。

それは、住宅を買うときの贈与と同じです。

http://www.gifttax.jp/donaition/homeloan.html

この特例は、増改築でも使えるということです。

ただ注意すべきことが2つあります。



1つ目は、贈与の特例を使って税金がゼロでも、申告書は提出することです。

それがなければ、要件を満たさず、多額の贈与税があとからかかります。

2つ目は、「直系卑属に対する贈与」でなければ使えないことです。

子供のお金で、父親名義の建物を増改築する場合には、使えません。

また、子供は娘で、建物名義はその夫の名義という場合にも、娘婿は直径卑属に当たらないため、娘の父親のお金を使うと贈与税がかかるのです。



ただ、非課税の要件を満たさなくても、非課税の枠を超えても、贈与税がかからないようにする方法があります。

例えば、あなたが娘婿として、自宅の建物の時価が3000万円とします。

ここに、妻の父親の1000万円のお金を使って増改築したのに、あなたの名前で増改築の登記をすれば、贈与になります。

そこで、増改築したあとの建物の時価4000万円のうち、1000万円分を妻の父親名義すれば、(持分としては4分の1)増改築したお金で建物を買ったことになるので、贈与税がかかりません。

増改築のお金を出す妻の父親は、あなたと同居している必要もありません。

建物の名義の一部が妻の父親のものになりますが、あなたは賃料を支払わず、タダで貸してもらえばよいでしょう。

それに対して贈与税がかかることもありません。



このとき、自宅の時価の金額には、気を付けなければいけません。

というのは、あなたが建物の4分の1を妻の父親に売却することになるため、売却益が発生すると、所得税がかかってしまうのです。

そこで、建物を買った金額から、増改築するまでの減価償却費を差し引いて、その金額を時価とすれば、売却益は発生せずに、所得税もかかりません。

マンションでも、一戸建てでも、中古で買った場合でも、すべて同じです。



最後に、あなたの建物に妻の父親の名義が入ってしまい、もし相続が発生したときに、妻の親族が遺産分割でもめると、巻き込まれて、嫌だなと思う人もいるかもしれません。

そのときは、下記の3つの方法のどれかをやっておきましょう。



① 妻の父親に建物の部分だけは、遺言書を書いてもらう

② 増改築して数年間したあと、時価であなたが買い取る

③ 増改築して数年間したあと、娘に贈与してもらう



私は、③がお勧めです。

この贈与するときの建物の評価は固定資産税評価額でよいですし、父親名義は、その4分の1しかありません。

贈与税も、それほど高額にならないはずです。

結果的に、娘の父親の財産が1000万円減ることになるので、相続税の節税対策にもなっています。

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