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2015.06.01

平成27年度は、あなたが、3年に1度の固定資産税を安くできるチャンスになります

今年は、固定資産税を見直すチャンスの年です。

基本的に、固定資産税は、その評価額に対して、1.7%を掛け合わせた金額を支払えという明細書が届きます。

1.7%とは、1.4%の固定資産税に、0.3%の都市計画税を足したものです。

例えば、あなたの所有する土地の評価額として、土地が、3000万円、建物が、1000万円となっていれば、

( 3000万円 + 1000万円 )× 1.7% = 68万円

の固定資産税がかかることになります。

だいたい、4000万円の固定資産税の評価額ですと、中古物件の時価で、6000万円ぐらいの不動産と想定されます。

「えええ、こんなに、高いのか? そんなに支払ってたかな?」

と驚く方もいますが、自宅など、建物が建っていると、土地の固定資産税は、安くなる特例があります。

住宅一戸につき、200㎡まで 1/6
住宅一戸につき、200㎡超の部分 1/3(ただし、住宅の面積の10倍が限度)

そのため、先ほどの不動産が自宅で、面積が200㎡もなければ、

3000万円 × 1.7% × 6分の1 = 8万5000円

1000万円 × 1.7% = 17万円

1年間の合計 25万5000円

となります。

ただ、毎年、かかるので、10年で250万円以上にもなるのです。

自宅が郊外にあり、200㎡以上の土地であれば、この特例が小さくなるので、もっと固定資産税は高くなります。

税率の1.7%(都市計画税も含む)は地方によっても、ほとんど変わらず、あなたが文句を言っても、法律を変更しろと言っているのと同じなので、聞き入れてくれるはずがありません。

一方、評価額は、あなたが行動すれば、下がることもあるのです。

そして、この評価額は、3年に一度、見直しされるのですが、ちょうど、今年の平成27年度が、該当します。

見直されたときに、固定資産税の評価額に異議を申し立てることができます。

申し立てることができる期限ですが、固定資産税の納税通知書が届いてから、60日以内となります。

だいたい、4月中旬、または、5月の連休明けまでには、届きますので、早ければ、6月中旬、遅ければ、6月末までが、その期限となります。

実際には、毎年、固定資産税の納税通知書の封筒を開けて、ほとんど中を見ずに、支払ってしまう方も多いのではないでしょうか。

固定資産税は、自分で申告するのではなく、市町村が勝手に送ってくるので、これは、決められた税金だと、思い込んでいるからなのかもしれません。

ぜひ、同封されている明細書を確認してみてください。

「異議を申し立てても、国がそれを認めることなんて、ないでしょ?」

「うちは、分譲マンションだから、ムリ、ムリ!」

と主張する方もいます。

ところが、固定資産税とは、国税ではなく、市町村がかける地方税です。

そのため、それぞれの市町村の担当者の裁量が、かなり影響しています。

異議を申し立てることで、評価額が変わり、結果的に税金が下がっている事例も多くあります。

一度、下がれば、そのあともずっと続くので、何年、何十年もすると、かなり違ってきます。

すべて、それぞれの市町村で、決定したことなので、国や他の市町村の担当者が、その判断に口を出すこともありません。

実際、私も今まで、お客さんと一緒に異議を申し立てて、4回ぐらい、固定資産税の評価額が下がった経験があります。

一度、下げることができれば、そのあと、土地の一部を売却して、形が変形したり、建物を増改築しないかぎり、ずっと安いままなのです。

また、あなたが、分譲マンションを買って、何十世帯も住んでいるので、自分だけが、異議申立てをしてもしょうがないとも思わないでください。

過去の事例で、マンションの住人が、管理組合にかけあって、異議申立てを行い、固定資産税の評価額が下がった事例もあるのです。

まず、土地の固定資産税の評価額ですが、毎年、国土交通省が発表する公示価格の70%を目安とします。

(路線価は、公示価格の80%が目安)

ところが、この公示価格とは、すべての地点ではなく、かなり離れた点を抽出して評価を行い、しかも土地の形、高低差、前面道路への接道、利用区分などは、一切、無視しています。

そのため、70%と言っても、それぞれの土地の状況が加味されていません。

例えば、あなたの土地が旗竿地であれば、四角い土地に比べて、減額されるはずです。

2階までしか建たないという高さ制限があれば、それも減額の要因になります。

また、あなたが、古い木の壁を取壊し、新しくコンクリートで塀を作ったとします。

このとき、道路の中心線から、2Mのセットバックをすると、その部分は、固定資産税がゼロ円となるのです。

これも、あなたが申請しないと、ゼロにならない場合も多いのです。

上記の以外にも、

  1. 土地の面積に間違いがないか

  2. 法令上の建築制限や利用制限が反映しているか

  3. 形や道路付けによる減価が評価額に反映しているか

  4. 土地の時価が下落してるが、評価額も下がっているか

などを確認してみましょう。

次に、建物は、新築を建てたときに、建物の再建築コストを、市町村の担当者が計算しなおし、固定資産税の評価額とします。

通常、あなたが、建築会社に依頼して、建物を建てると、請負金額には、利益が乗っています。

その利益を除いた、材料などのコストだけで計算するため、かなり安くなります。

最大でも請負金額の50%以下となり、30%ぐらいになることも多いです。

もし、5000万円の請負金額で建てたとすると、最初の評価額は、低ければ、1500万円になるということです。

時間が経過すると、建物は劣化するので、評価額は下がっていきます。

それで、建物は、木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、RC、SRC、2階建て、1階建て、45階建て、地下があったりと、さまざまです。

市町村の担当者が内見して、評価するのですが、かなり、ブレがあるのです。

原則、評価基準により、単位面積当たりの再建築費評点数を計算して、これに、床面積、一点単位の価額などを、掛け合わせます。

この再建築費評点数というものが、クセモノなのです。

というのも、これは建築会社が作った図面や請負契約書をもとに計算します。

ある事例で、マンションの図面には、鉄骨に耐火被覆ありとして、評点数を計算していましたが、実際には、一部に耐火被覆はなかったのです。

それに気づいたのは、新築から10年後でしたが、この異議申立ての時期に、市町村に主張し、その時点から、マンションの評価額は下がりました。

最近でも、納税者が評点数の再計算を東京都に求め、結果的に、それが認められた事例が相次いでいます。

新築のときに、建築会社からもらった図面をもう一度、見直して、自分が依頼していない、または間違っている部分があれば、修正しましょう。

そして、中古で建物を買った場合でも、不動産の仲介会社の説明と、図面の内容が違っているところがあれば、もう一度、調べてみるべきです。

新築のときに、図面が間違っていれば、固定資産税の計算も、ずっと間違ったまま、引き継がれてしまっています。

一度、見直してみることをお勧めします。

最後に、建物の固定資産税の評価額に関しては、それを贈与税や相続税を計算するときの評価額としても使われます。

土地は、路線価を使いますが、建物は、この評価額を使うのです。

自宅の建物も、アパートの建物も、ビルの建物も、すべてこの評価額なのです。

そのため、建物の固定資産税の評価額を下げておくことは、贈与税や相続税の節税対策にもなるということを、覚えておいてください。

それでは、さっそく固定資産税の明細書を引っ張り出して、見てみましょう。

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