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2015.12.14

親族間で共有の土地があっても、税金をゼロで、円満に解消できる

最近、相続税について相談されたときに、

「今回は、父親の相続なんですが、実は、祖父が20年も昔に亡くなっていて、その財産の一部である土地の遺産分割が、完了していないんですよ」

などと言う人が増えました。

私が、「お父様には、兄弟がいましたか? また、その土地は何かに使っているのですか?」と聞くと、

「父親には、弟が1人いましたよ。田舎の土地なので、価値もなく、建物も建っておらず、更地のままです」

と答たのです。

私が、「生前に、その弟と遺産分割の話し合いはしなかったんですか?」と聞くと、

「実は、祖父が亡くなった時には、すでに弟の体調が悪く、話し合いができる状態ではなく、10年前に亡くなりました。その子供が3人いて、1人は地元にいるのですが、他の2人が、海外で暮らしているんです。だから、父親も連絡が取れず、そもそも、その子供と仲が良いかと聞かれると、叔父と甥の関係ですからね。今となっては、私が地元にもいないので、話し合うのは無理です。この土地は、未分割のまま、放っておくしかないと思います。なので、今回の相続税の申告にも載せなくてよいですよね?」

と、決めてつけて話をしてきたのです。

ところが、私の回答としては、「原則、遺産分割が完了していない場合、その財産は、法定相続分で、相続したと仮定するので、父親には2分の1の所有権があります。当然、それにも今回、相続税がかかることになります」
となります。

相談に来た人の中には、それを聞いて、「今までも、父親が少しですが、固定資産税を支払ってきて、これからも、私が支払うハメになるのに、相続税も支払うのか」
と怒る方もいます。

原則論を述べているのですが、そもそも、怒りが先行してしまうのは、この共有の土地の使い道も、売却する手段もないのに、税金だけが、かかってしまうからです。

最近、都心に住んでいて、相続などで、地方の土地を所有した人が、地方自治体に無償で、寄付をするという事例が増えてきました。

核家族化、少子化が進み、海外移住する人も多くなった結果、祖父母が住んでいた実家に、その子供が住まず、とすると、孫にいたっては、数回しか行ったことがない土地になります。

そのため、愛着もなく、土地勘もなく、有効活用もできません。

所有しているだけで、固定資産税がかかり続けるので、地元の地方自治体に寄付をした方が得だと考えるのです。

ところが、地方自治体としても、自分たちの所有権になると、管理する義務が発生するため、有効活用できないと判断すると、無償であっても、土地の寄付を受け付けてくれません。

もし共有になっている土地で、その持分だけを寄付しようとしても、絶対に、そこだけで有効活用はできないので、「受け付けてくれる地方自治体はない」と、断言してもよいでしょう。

民法では、共有の土地を「変更する事項」に関しては、その共有者全員の同意が必要とされています。

そのため、今回の土地を他人に貸す場合、借地権を設定するのであれば、この「変更」に該当するので、共有者全員の同意が必要となります。

一方、民法では、共有の土地を「管理する事項」に関しては、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決めることができます。

今回の土地を月極め駐車場として、一時的に貸す場合には、「管理」に該当するので、相談にきた方(50%保有)と、地元にいる、1人のいとこの同意があれば、過半数を超えるので、他の海外に在住の2人のいとこが反対しても、関係ありません。

ただ、現実的に、駐車場として貸す場合には、契約書を作成して、毎月、集金する実務が必要となります。

どこかの管理会社に委託する場合には、最初に整地してくれ、車止めを設置してくれ、ロープを張ってくれなどと、初期投資を要求されることが、ほとんどです。

この費用を、誰が負担すべきかという問題も発生します。

相談に来た方と、地元のいとことの負担割合が決定できなければ、この土地を有効活用することは、不可能になります。

このような事態を避けるために、土地などの不動産は、共有ではなく、単独で相続しておくべきです。

「でも、現時点で土地が共有になっていたら、どうすればよいか?」
と、すでに遺産分割が終わってしまった人もいるはずです。

その場合には、1枚の土地(筆は複数あってもよい)で、共有になっている場合には、共有物の分割という方法があります。

例えば、先ほどの父親とその弟のように、法定相続分で共有した場合には、50%ずつの持分を保有している土地になるので、その土地の真ん中に線を引き、半分ずつを単独所有に登記するものです。

この手続きで、お互いに所得税も、不動産取得税もかかることがありません。

登録免許税だけは、かかりますが、固定資産税評価額の0.4%と高くありません。

ただ、1つ注意すべきことは、分割する前と、分割した後の時価が、それぞれの共有者で同じでなくてはいけないことです。

例えば、50%ずつを保有していた土地が角地であれば、分割方法によっては、1人だけ角地の土地をもらい、もう1人は角地ではなくなります。

一般的に、角地の方が時価が高いので、その分、面積を減らす必要があります。

でも、共有者で公平に分割するのですから、争う余地はないでしょう。

土地の上に建物が建っていても、線を引いた上にまたがってしまっても、共有物の分割は、まったく関係なくできてしまいます。

将来、建物を取り壊した後、単独で土地を有効活用できます。

まだ共有者と話ができる状態ならば、ぜひ、実行しておきましょう。

共有者の相手方にも、得になることばかりで、デメリットはありません。

さらに、1枚の土地ではなく、2枚の土地で共有になっていることもあります。

どちらも、共有物の分割を行い、それぞれの土地に線を引いてもよいのですが、土地は、細切れになると、価値が下がるという性質があります。

大きい土地として、所有していれば、有効活用のチャンスも広がります。

例えば、A土地が50%ずつの持分、B土地も50%ずつの持分だとします。

このA土地の50%と、B土地の50%を交換することで、1人がA土地を単独で、もう1人がB土地を単独で、所有できます。

この場合にも、土地の上に建物が建っていても、関係なく、交換できます。

ただ、このときは、共有物の分割に比べて、注意点が多くなります。

1.登録免許税が高く、不動産取得税もかかる

土地の交換では、それぞれが土地の所有権を売買したと考えます。

つまり、Bの土地を単独で所有することになる人は、Aの土地の50%を売却して、その対価として、

Bの土地の50%を、代金の代わりに、受け取ったことになるのです。

そのため、普通に土地を買ったときと同じように、登録免許税と不動産取得税がかかってしまいます。

2.所得税に気を付ける

土地同士の交換であれば、売却益があったとしても、なかったものとして取り扱われるため、所得税がかかりません。

ただ、一定の要件を満たす必要があります。

その中で、一番注意すべきものが、交換する前の時価と、交換した後の時価が違う場合、お互いに交換差金を渡すのですが、

これが、交換前と後の高い方の時価の20%超になると、全体に、所得税がかかってしまうという要件です。

例えば、先ほどのA土地の時価が5000万円、B土地の時価が4000万円とします。

50%ずつの持分と仮定したので、A土地の2500万円と、B土地の2000万円を交換することになります。

このとき、交換差金として、2500万円と2000万円の差額である500万円をA土地を単独所有した人から、B土地を単独所有した人に、現金で渡すことになります。

2500万円(高い方の時価)× 20% = 500万円
なので、交換差金が20%超には、ぎりぎりならず、交換は成立します。

ただ、500万円に関しては、B土地を単独所有をした人が、土地ではなく、現金をもらっているため、そこに、20.315%の所得税がかかります。

このA土地とB土地が先祖代々から引き継いできた土地で、いつ買ったか分からない場合には、取得価額が5%とみなされるため、

500万円 ×(1-5%)×20.315%=約96万円

の所得税を納めることになります。

でも、もし交換差金が20%超になると、交換が成立しないので、すべて売買したとみなされて、2500万円全体に所得税がかかるので、

2500万円 ×(1-5%)×20.315%=約480万円

となり、先ほどと比べて、5倍の所得税になってしまいます。

通常、A土地と、B土地が、ちょうど同じ価値になることはあり得ず、一部、交換差金が発生するのが通常ですので、事前に計算しておきましょう。

このように、交換の場合には、交換差金を支払う人が出てきますし、その交換差金に対して、所得税が発生することにはなりますが、そのあと、まったく土地が使えなくなってしまうぐらいなら、今のうちに、整理しておかないと、もっと損することになります。

「共有を解消しても、その土地を自分で活用するのは難しい。

それなのに、所得税まで支払うのはバカらしい」と主張する方もいます。

でも、自分で利用するアイデアや資金力がなければ、それを持っている人に、貸せばよいですし、売却することもできます。

共有者全員の意見が合致するためには、できるだけ、共有者が少ないことが当然なのは、誰でも分かるはずです。

すでに共有になっていて、今のうちであれば、話し合いができる関係なら、すぐに他の共有者に、共有物の分割、もしくは交換を提案してみましょう。

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