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2016.02.18

住宅取得の資金の贈与は、落とし穴が多い制度なので、注意する

日銀がマイナス金利にしたことで、住宅ローンの金利が史上最低に下がりました。

今後も、日銀は、「マイナス金利を拡大していく」と発言しているため、これ以上、金利が下がる可能性が出てきました。

銀行も、マイナス金利なので、預金をそのままにしておくと損をするため、今以上に貸付先を探す必要がありますが、住宅ローンは貸出のリスクも低く、これからは、住宅に対する融資の基準が下がる可能性があります。

「持ち家派 VS 賃貸派」というのは、ずっと議論されていますが、実際に計算してみると、金利が低いかぎりは、持ち家派の方が、得です。

何十年も先のことは分かりませんが、固定金利も最低金利となっていますので、今のうちに借りておくことは、かなり得だと言えます。

税制面でも、昔から、子供や孫が住宅を買うときに、祖父母や両親から、お金を贈与してもらう場合、一定額までは贈与税が無税という特例があります。

これを使えば、銀行から借りるお金も低く抑えることができ、より一層、「持ち家派」を選択した方が、得になります。

ところで、この贈与税が無税となる一定額は、毎年、変動します。

今年は、過去の同じ制度と比べても、最大金額となる予定です。

というのも、2017年4月から、消費税が上がるため、その前から、マンションなどの需要が落ちてしまうと、予想されているからです。

というのも、例えば、2016年10月にマンションの購入を申し込んでも、実際の引渡しが、2017年10月(1年後)となれば、

そのときには、消費税が10%になってしまっているからです。

これらを加味して、住宅を買うお金を無税で贈与できる、一定額の金額も、半年前から高額に設定されています。


消費税が10%に上がることを前提

平成28年1月1日から、平成28年9月30日まで

省エネの住宅を購入する場合  → 1200万円

上記以外の住宅を購入する場合 → 700万円

平成28年10月1日から、平成29年9月30日まで

省エネの住宅を購入する場合  → 3000万円

上記以外の住宅を購入する場合 → 2500万円


今年の10月1日以降なら、1人3000万円まで贈与できるので、夫婦で、それぞれの両親から、最大で贈与してもらえるならば、6000万円も、贈与税が無税でよくなるのです。

ぜひ、活用して欲しい特例なのですが、実は、いくつか落とし穴があり、毎年、確定申告が終わった頃、税務署から、

「あなたは、住宅に関する贈与税の申告書を提出しましたが、法律の要件に合致していないので、特例が使えません」

という連絡が入り、相談に来る方が、予想以上に多くいます。

贈与した金額も大きいため、税務署に否認されると、例えば、3000万円を贈与していたら、かなり大きな贈与税とペナルティを支払うことになってしまいます。

ここでは、間違えやすいポイントを解説します。

(1)マンションを買う場合には、引渡しを受ける

新築の一戸建てを建てるために、先行して土地を買った場合、その土地を買うお金を贈与してもらっても、特例が使えます。

ただその場合には、翌年の確定申告の期限日である3月15日までに、その土地の上に、新築(引き渡しがまだでも、屋根があればよい)の家屋が、建てられていることが条件となります。

建築業者のせいで、工期が延びたというのは理由になりません。

ここまでは、「知っているよ」という方が多いのですが、この期限は、あくまで、新築の一戸建てに限られるのです。

つまり、マンションを買う場合には、お金を贈与してもらった年の翌年3月15日までに、引渡しを受けていないと、特例が使えません。

やはり、「建築業者のせいで」という言い訳は理由になりません。

(2)マンションの床面積は50平方メートル以上

買った家屋の床面積が、50平方メートル以上で、かつ240平方メートル以下、という条件が付いています。

一戸建てであれば、問題ないと思うのですが、マンションの場合には、特に都心となると、2LDKの間取りも多く、50平方メートル未満、というマンションも珍しくありません。

注意すべきことは、あくまで登記簿謄本の面積で判定することです。

贈与税の申告書にも、登記簿謄本を添付します。

通常、マンションのパンフレットに記載されている面積は、バルコニーを含んでいるため、そこには50平方メートル以上と書かれていても、引渡しを受けて確認したら、50平方メートル未満ということも、あり得ます。

必ず、正確な床面積を確認してください。

(3)所得は2000万円以下とする

お金を贈与してもらう人の合計所得金額が、2000万円超であると、その年度は、住宅を買うお金を無税で贈与してもらえる特例が、使えません。

昨年度は、2000万円超だったけど、今年度は、2000万円以下であれば、問題ありません。

これを聞くと、

「2000万円超なんて、そんな給料は高くないよ」

と主張する方が多いのですが、所得とは、合計所得金額を指します。

合計所得金額とは、給料だけではなく、譲渡所得や一時所得も合算します。

例えば、証券会社に特定口座を持っていて、そこで株を売却したときに、源泉徴収で終われば、売却益は、合計所得金額には含まれません。

ところが、昨年に株の譲渡損があり、それを通算しようと考えていたとします。

今年の株の売却益が1000万円、昨年までの譲渡損が600万円であれば、当然、通算したいのですが、それには確定申告が必要となります。

確定申告してしまうと、合計所得金額に合算されるのですが、税金は、1000万円から600万円を差し引いた400万円にかかりますが、合計所得金額としては、譲渡損を差し引く前の1000万円を合算するのです。

また、生命保険を解約すると、解約返戻金から保険料と50万円を差し引き、それを2分の1にしたものが一時所得となり、合計所得金額に合算されます。

「たまたま、大量の株を売却したり、生命保険を解約することはないよ」
と思うかもしれません。

ところが、実際には、住宅を買うので、株を売却したり、生命保険を解約して、それを購入資金の一部に充てる人が、すごく多いのです。

所得税の確定申告と、贈与税の確定申告が、つながっているわけではなく、バラバラで提出するため、税務署で提出するときにも気づかれません。

先に、所得税の確定申告書を作成することで、合計所得金額が、2000万円超になっていないか、確認しましょう。

(4)借金の返済に使わない

祖父母が、不動産や株を所有していて、それを売却したお金を、孫が住宅を買うための資金として、贈与しようと考えていたとします。

一方、子供は祖父母からお金を贈与してもらうことを前提に、毎週末に、一戸建てやマンションを探しています。

このとき、祖父母が不動産を売却するタイミングと、孫が住みたいと思う住宅を見つけるタイミングが、一致するとは限りません。

孫が先に見つけたら、最初は多めに住宅ローンを組んで買ってしまいます。

自分たちが欲しいという住宅が売れてしまったら、元も子もありません。

そのあと、贈与されたお金で、住宅ローン一部を繰上げ返済することにしました。

この場合、結果だけを見ると、祖父母から贈与してもらったお金が、住宅の購入資金に充てられたようになっています。

しかも、住宅ローンを借りてから、繰上げ返済するまでの期間が、2-3ヶ月程度であれば、12月末までの贈与も終わっているでしょう。

ただ実際には、祖父母からのお金は、新築の受託を買うための資金ではなく、明らかに、借金の返済に充てられてしまっています。

贈与した日と、住宅ローンを借りた日、そして繰上げ返済した日を、契約書と通帳から確認すれば、すぐに分かってしまいます。

「お金には色がないから、大丈夫」という意見は通りません。

あくまで、法律では、贈与されたお金で、住宅を買うことが条件です。

祖父母が贈与してくれるというお金が、住宅の引渡し前に、自分の通帳に振り込んでもらえるのか、事前に、確認してください。

自分が欲しいと思った住宅が見つかると、気持ちが抑えられなくなります。

(5)お金は、直系だけに贈与する

贈与の特例が使えるのは、直系尊属からお金を贈与してもらった場合だけです。

そのため、自分の息子だけではなく、その息子の妻に贈与した場合には、110万円までは、無税となりますが、それを超えたら、贈与税がかかります。

直系尊属ではない人から、住宅を買うためのお金をもらったとしても、特例の適用はないので、注意してください。

(6)契約書の当事者を確認する

贈与をしてもらった人が、単独で一戸建てを新築したり、マンションを買うのであれば、問題にはなりません。

ところが、夫婦で共有、両親と共有で買う場合もあるはずです。

贈与税の申告書には、請負契約書や売買契約書を添付します。

実は、以前は登記簿謄本だけ添付すれば良かったので、契約は夫単独で行ったが、登記のときには、夫と妻で1/2の共有にして、妻も特例を申請していました。

ただ、現在は、契約書上でも、夫と妻が2分の1ずつ発注者、又は購入者なのかを、税務署が確認するため、もし実態と契約当事者が違っているならば、

今からでも、修正してもらう必要があります。

「贈与税の申告書の数は、膨大にあるはずなので、ちょっとぐらいの間違いは、税務署が見逃すのでは」
と考える人もいるようですが、現在、税務署はすべての申告書をデータ化します。

その過程で、法律に合致しないものは、コンピューターが教えてくれるのです。

実際には、パソコンの画面にフラッグが立って、資料のチェックを促します。

人の目で確認しているわけではないので、見逃すことはあり得ないのです。

その結果、確定申告の期限が過ぎたあとで、税務署から電話があり、「贈与してもらったお金に、特例が使えない」と指摘された場合、

誰もが、「贈与をなかったものとして、取り下げたい」と主張します。

ただ、住宅を買うために、お金を贈与してもらった場合、金額が大きいため、100%の人が贈与契約書を作成していて、税務署にも贈与として申告しているのです。

あとから、これは勘違いだったので、贈与をなかったものにしてくれるかは、税務署の担当者にもよりますが、かなり大変な交渉となります。

そもそも、住宅を買ってしまったあとであれば、この贈与をなかったものとした場合、結果的に、祖父母や両親の相続税の節税対策はできないことになるのです。

またあとから、不動産の登記を修正する必要が出てくれば、登録免許税も不動産取得税も、無駄となります。

間違えやすいポイントは、必ず、チェックしてから贈与税の申告を行いましょう。

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