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不動産売却を決断した理由

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遺産分割協議のときに、代償分割をうまく使えば、相続税をゼロ円にできる

 山田(仮名)さんは、母親と同居していました。
 母親が亡くなり、相続人は、自分と妹の2人だけでした。

財産相続  妹とは、生前から、財産は公平に半分にすることで、合意していました。
 相続税は、それほどかからないと思っていたので、財産は精査していませんでした。
 結果、財産として、同居していた自宅は、建物が1,000万円で、土地は1億円でした。あとの財産としては現預金がありましたが、通帳の残高は2,000万円で、財産合計は、1億2,000万円でした。

 山田さんは、そのまま、自宅に住み続けますが、自宅の名義は妹と半分、現預金も半分ずつに分けることにして、当社に、相続税の申告を依頼してきました。

 自宅には、小規模宅地の特例を使うことができます。
 これは、自宅に多くの相続税がかかると、同居していた人が、不動産売却をしないと、支払えなくなります。自宅を追い出されてしまう税金は、やりすぎということでしょう。
 大都市圏であれば、50坪~60坪ぐらいで、評価が1億円になることも、珍しくありません。
 そこで、自宅に同居していた人が、そのまま、住み続ける人が、相続するならば、240㎡までの土地は、80%も減額してくれるのです。
 つまり、1億円の土地は、2,000万円の評価になるのです。

 今回も、1億円の土地が2,000万円になるかというと、妹は、自宅に同居していたわけでも、今後、一緒に住むわけでもないので、相続した半分の持分に対して、小規模宅地の特例が使えないのです。
 そのため、相続税法上の自宅の評価は、6,000万円になります。
 小規模宅地の特例を使ったとしても、相続税法上の財産の合計は、8,000万円です。
 山田さんの相続税が235万円、妹の相続税も235万円で、合計470万円にもなります。

 私が、「一緒に住まない自宅に、妹さんの名義を入れる理由は何ですか?」と聞くと、
 山田さんは、「2-3年のうちに、自宅は売却するつもりだ」と言うのです。
 結局、山田さんは、結婚してない独身で、一戸建てに住むよりも、近い将来、不動産売却して、駅近のマンションに買換えるつもりなのです。
 そのときに、不動産売却をした金額の半分を妹に配分できるように、名義を入れるつもりのようです。

 そこで、私が、
「山田さんが自宅をすべて相続すれば、小規模宅地の特例がすべて使えるので、相続税法上の財産の合計は、4,000万円となり、相続税はゼロ円になります。もちろん、相続税の申告は必要です」
 と教えました。

 それでも、山田さんは、「妹の名義を自宅に入れないと、将来、不動産売却したときに、財産が半分に分けられない」と言います
 470万円の相続税がゼロになるのに、迷っているのです。
 これは、山田さんが、代償分割という方法を知らなかったためです。
 山田さんが、1億1,000万円の自宅を相続して、妹が1,000万円の現預金を相続するのではなく、代償分割として、山田さんの個人の財産から、5,000万円の現預金を妹にあげれば、同じ6,000万円になります。
 このように、相続財産ではなく、自分の個人財産を代償で、他の相続人に渡すことを、「代償分割」と呼びます。
 もし山田さんに5,000万円の現預金がなければ、不動産売却をするまでは、待ってもらえばよいのです。

 ただし、この代償分割するときには、2つだけ、注意点があります。

(1) 不動産売却の金額は、あくまで予想でしかない

 妹には、遺産分割協議書で、5,000万円をあげると約束してしまえば、自宅が1億円でしか売却できない場合でも、それを減額することができません。
 その場合、山田さんが、5,000万円、妹が現預金と合わせて、6,000万円を相続することになり、相続財産が、ちょうど半分にはなりません。
 もちろん、逆に、1億1,000万円以上で不動産売却できれば、山田さんが、妹より多く相続したことになります。
 土地は路線価で1億円なので、時価はもっと高いはずです。
 ただ、建物については、固定資産税で1,000万円の価値があったとしても、一戸建てであるため、市場で1,000万円の価値がつくことは難しいかもしれません。
 1億1,000万円という不動産売却の価格は、高いとも、安いとも言えない金額なのです。

(2) 不動産売却では、経費がかかる

 不動産売却をして、マンションに買換えたときに、所得税がかかることがあります。
 特に、山田さんの自宅は、昔から親と同居していた土地であり、売却益が発生します。
 自宅売却の場合には、所得税の特例が使えるので、税金は高くはなりませんが、それでも、買換えるマンションの価格によっては、ゼロ円にはならないことが多いのです。
 また、不動産売却するときには、不動産仲介会社に手数料を支払う経費も必要です。
 さらに、見落としがちな経費として、相続したときに、登記するためには、司法書士の手数料や登録免許税もかかってきます。不動産売却する前に、必ず、相続登記は必要で、省略することはできません。
 一方、妹は、何の経費もかからず、遺産分割協議書で、5,000万円をもらえる約束をしてもらうことになります。

 この2つの注意点を、山田さんは、妹に説明しました。
 2人とも、470万円の相続税を支払うのは、絶対に損だということは理解しました。
 そこで、妹は、山田さんから代償分割として4,500万円を受け取ることで、合意しました。

 そもそも、妹が自宅に半分の名義を入れていれば、不動産売却したときには、不動産の仲介会社への手数料や譲渡所得税という経費がかかるのです。
 しかも、妹の場合には、マンションに買換えないので、譲渡所得税が高くなるかもしれません。
 そのため、現預金1,000万円と合わせて、5,500万円を相続できるならば、得だと考えました。

 結果、山田さんは、1億円での不動産売却を実現するために、2-3年後ではなく、早めに準備しました。2-3年後に不動産売却することになれば、売却価格は、かなり違ってしまいます。
 また、妹に代償分割するためのお金も用意しなくてはいけなくなりました。
 つまり、今すぐ不動産売却する理由ができたのです。

 結局、自宅は1億1,500万円で、不動産売却できたので、山田さんはより多くの財産を相続したことになりました。
 妹は、すでに納得していたので、予想よりも高い価格で不動産売却ができたことが分かっても、文句は言いませんでした。

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不動産を1,000万円以上高く売る方法
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