マンションが開発されていると、その白く囲われた壁に、大きく「等価交換事業」と書かれているのを見たことがありますか？
　広い土地を持つ地主さんが不動産売却する手段の１つとして、等価交換事業という方法があります。これは、地主さんが、開発業者に土地売却したときのお金を、マンションを建てたあとに、部屋で支払ってもらう（還元してもらう）方法です。

　マンションの開発前に、地主さんと開発業者で契約することで、等価交換が成立します。

等価交換事業では、地主さんへの支払いが、開発事業者から、お金ではなく、マンションの部屋という現物で行われることで、税金などのメリットが受けられる

　地主さん、または開発事業者が、この等価交換事業を行なう動機（インセンティブ）は、何でしょうか？

(１)　相続税と固定資産税の節税対策

　広い更地を持っている地主さんをうらやましいと思う人は多いはずです。
　ただ、地主さんにも悩みがあります。
　それは、相続税と固定資産税です。

　相続税は、財産の一部が取られるだけと言えば、確かにそうです。
　でも、固定資産税は、土地を所有しているだけでかかります。しかも、更地は、住宅地ではないため、駐車場を経営したとしても、ほとんど、税金の支払いに使われてしまうのです。
　不動産売却をすれば、その心配はなくなるのでは？と思うかもしれませんが、先祖代々から受け継いだ不動産売却を決断することは、なかなかできないものです。

　そこで、自分の土地にアパートを建てて、賃貸物件にする地主さんがたくさんいました。
　いわゆる、有効活用という方法です。
　相続税の節税対策になりますし、固定資産税を支払えるだけの賃料収入も入ります。
　ところが、土地は保有しているが、お金はないという地主さんが多く、銀行から借入をして、アパートを建てました。
　それに、節税対策を考えるならば、借金することはよいことだと、考えられていました。

　しかし、アパートを建てて、賃貸収入で儲けることは、事業を行なうことと同じです。
　それを本業にして、上場している会社もあるのです。
　事業が失敗すれば、破綻です。
　土地の価値が乱高下する現代の日本では、博打と同じです。
　結果的に、うまくいかない地主さんがたくさんいました。現状も把握できず、とにかく、資金繰りにつまり、破産していきました。

　それを知った他の地主さんは、アパート経営をむやみに行うことは危険と判断するようになったのです。
　そこで、借金がなく、相続税や固定資産税の節税対策もできる等価交換事業が、注目されています。
　地主さんは、借金を行わず、マンションの部屋を還元されるだけなので、そのあと、賃貸事業が破綻することがありません。
　自分の土地がマンション用地として小さいときに、隣の地主さんと共同で、等価交換を行うことで、高い価格での不動産売却が実現できます。
　通常、地主さんが不動産売却を行えば、譲渡所得が発生し、それに対して譲渡所得税を支払うのですが、等価交換事業であれば、お金が動くわけではなく、譲渡所得税がかかりません。
　そして、更地が、マンションの数部屋に変わることで、相続税の節税対策にもなります。
　そのマンションに、自分の子供を住まわせるかもしれませんが、全ての部屋は使いません。それ以外の部屋は、他人に貸すことで、固定資産税を十分、上回る賃料収入も見込めます。

(２)　相続税と固定資産税の節税対策

　等価交換事業では、マンションの開発事業者にとっても、メリットがあります。
　一番のメリットは、役所との交渉を行い、事業の採算を見ながら、地主さんと交渉できることです。
　マンションは、日影規制、道路付け規制、その地域特有の制限などで、容積率、開発面積、高さに制限がかかります。
　そのため、土地を仕入れたときの計画通りに、マンションが建つかは、疑問です。
　もし、販売できる部屋が少なくなれば、開発事業者としては、大損になるかもしれません。
　それならば、買う前に、計画図面を作って役所と交渉すれば、その問題は解決できるのでは？と思うかもしれませんが、土地の仕入れは、不動産売却と同じで、競争相手がいるのです。
　早く手付けを打って、土地につばを付けなければ、買うことができません。
　そのリスクを負いながら、開発事業者は、マンションを建設していくのです。
　ところが、等価交換であれば、地主さんが不動産売却をするわけではないので、開発事業者が計画図面を作り、役所と交渉して、完全に建築できるマンションの部屋数が決まってから、地主さんに還元する部屋数を提案するというスケジュールになります。
　そのため、開発事業者にとっての目に見えない開発のリスクは、ほとんどゼロになります。

　二つ目のメリットは、地主さんの不動産売却に対して、地主さんに、お金を支払わないことです。あくまで、マンションの部屋という現物によって、支払うからです。
　開発事業者の場合、土地を仕入れて、マンションを開発して、顧客に完売するまでに、最短でも、２年間はかかります。その間、土地を仕入れる資金は、銀行から借りてくるため、利息がかかります。
　建物の建築コストは、開発事業者が負担するにしても、一度に、ゼネコンに支払うことはありません。開発の初期、建設途中、竣工時と分けて支払うことになるため、土地の購入資金に比べると、だいぶ楽です。
　ここで、マンションは、土地の購入資金よりも、建物の建築コストの方が高いのでは？と思う人がいるかもしれません。
　マンションを買う人は、立地は駅近にあるのが当然で、それよりも、マンションの外壁、躯体、設備などに目が行きがちだからです。
　ところが、実際には違います。
　土地の価格が上がると、マンションの販売価格が上昇し、土地の価格が下がると、マンションの販売価格は下落しているはずです。
　つまり、マンションの販売価格は、土地の価格に比例するものなのです。
　なお、土地の購入資金の利息がないことで、より多くの部屋数を地主さんに還元できるとすれば、開発事業者だけのメリットではないとも言えます。

　このように、等価交換事業によって、地主さんが不動産売却を選択することは、開発事業者にとっても、メリットがあるように見えます。
　それなのに、世の中、等価交換事業ばかりではありません。
　それどころか、地主さんが、開発事業者に、単純に不動産売却するケースの方が多いのが現状です。
　なぜでしょう？
　たった１つだけ、等価交換事業には、高い障壁があるのです。
　それは、地主さんの土地に対して、マンションの何階の何部屋を還元するのか、という交渉が大変なのです。

　例えば、地主さんが複数いると、それぞれの意見が違います。
　単純に、不動産売却するだけならば、各地主さんが、いくらで売却したのかは分かりません。
　それぞれの地主さんが、不動産売却の条件に納得してもらうことを目指します。
　逆に言えば、納得さえすれば、地主さん同士の条件が違っても、よいのです。
　ところが、等価交換事業となれば、誰が、どれくらい部屋を還元されるかが分かるため、公平にしなければ、トラブルになるのです。
　等価交換事業では、すべての地主さんを同時に納得させる必要があるのです。

　また、地主さんの１人が会社であると、税金のメリットが軽減します。
　個人の地主さんであれば、全額、所得税を繰り延べることもできるのですが、会社が地主さんであると、最低でも２０％は支払うことになります。

　さらに、地主さんが個人で、かつ１人であったとしても、交渉に失敗すれば、等価交換事業は成立しません。
　例えば、マンション１部屋を３，０００万円で売り出すので、５部屋を還元するということになれば、１億５，０００万円で不動産売却したことと同じです。
　さらに、所得税を支払わないことを考慮すれば、１億９，０００万円で不動産売却したことと同じです。
　ところが、開発事業者が、マンションを販売するのは２年後であり、今の経済状況とは違っているのです。３，０００万円よりも安い価格で売り出す可能性もあります。また、１部屋３，０００万円とは、平均価格であり、最上階の部屋もあれば、下の階の部屋もあるのです。それによっても、金額は変わってくるのです。
　地主さんとしても、開発事業者の２年後の経済予想は当たらないと想定して、妥協していく気持ちが必要となります。

　実際には、なかなか、地主さんに、そのような意識がかけていたり、開発事業者にも、交換する部屋数を減らす交渉ばかりに力を入れて、お互いに不信感がつのり、最終的には決裂してしまうことが多いようです。
　等価交換事業は、お互いにメリットがあることを十分に理解し、共同事業であるという意識が高まれば、もっと実例数が増えてもよいのではないでしょうか。
　あなたが地主さんならば、等価交換事業という不動産売却の方法も検討してみるべきです。